强二线城市的房产投资机会和增值挂钩

时间:2016-04-13 20:53来源:美腾众筹商学院 作者:互联网金融 点击:

强二线城市的房产投资机会和增值挂钩,,那些地区房产还能投资?能买的不能买了,所以你只能投资这些。

 

  今天要分析的是2016年,中国内地“强二线城市”竞争格局的变化。
强二线城市的房产投资机会和增值挂钩
  我给出的定义是:GDP超过8000亿元,金融机构各项存款余额超过1.5万亿元人民币,两个条件全部符合,就可以入选。所以,大连、青岛、宁波、佛山、西安这些城市,或因一项指标不符合,或者两项指标均不符合,无法入选。
  这样,入选“强二线”的城市只有7个:天津、重庆、成都、杭州、苏州、南京和武汉。而武汉,在2013年度仍然被我列入“弱二线城市”城市之首,但随着长江经济带概念提出,以及武汉各项数据的进步,2014年度武汉已经可以列入“强二线城市”了。
  为了避免罗列数据的枯燥,我直接给出结论:7大城市中,真实竞争力成都依然保持第一,重庆在资金实力上首次超过天津,重庆、天津、武汉是三大“裸奔城市”(投资率偏高,固定资产投资体量巨大),杭州、南京内功深厚,昔日明星的苏州日渐暗淡。
  下面是7大城市的逐个点评,排名是我给出的竞争力整体排行。
  第一名:成都
  成都的主要竞争对手是重庆、天津,它要争夺的地位是内地第五城。事实上,如果你从资金面观察,成都一直压着那两个直辖市。2014年成都金融机构人民币各项存款余额(未包含外币)为2.68万亿元,仅次于四大一线城市,其增速高达令人炫目的13.3%,不仅在7个强二线城市中居首,也超过了四大一线城市。所以,成都在2014年是中国“最能挣钱”的大城市。在城市竞争力排名中,我一直力主把“金融机构各项存款余额”作为最重要的指标,因为这不仅是经济和社会运行的结果,也对未来城市发展产生重大影响。更重要的是,数据比较真实。
  此外,成都2014年GDP 首次突破1万亿,增速达8.9%;地方财政收入首次突破1000亿,增速达14.1%。但值得警惕的是,固定资产投资增速下滑到了1.8%。
  第二名:天津
  天津2014年GDP达到1.57万亿,增速10%,直逼深圳、广州。地方财政收入超过深圳和广州,位居全国第三,增速高达15%。此外,天津固定资产投资规模继续令人震撼,达到了1.16万亿,是上海的2倍、深圳的4.3倍。这一方面意味着天津经济发展对投资的高度依赖,增长方式有待转型。但另一方面,巨大的投资规模,必然变成增长后劲,虽然这些投资谈不上高效。
  天津2014年末的本外币各项存款余额是2.48万亿元,增速只有6.4%。这个增速明显跟经济增长速度和投资规模不匹配,这印证了天津投资的低效,很难留住资金。要知道,北京的资金规模是天津的4倍,超过10万亿,增速仍然高达9%!
  第三名:重庆
  在固定资产投资规模上,能压倒天津的,近年来唯有重庆。这个面积相当于2个半台湾的直辖市,基本上是个小规模的省(相当于浙江省面积的80%)。2014年投资规模达到了让人恐惧的1.3万亿,而且增速高达18%。BBC曾经做了一个专题片,对武汉的投资规模表示震惊,但重庆几乎是2个武汉!
  重庆上万亿的投资规模已经持续了几年,几乎年年都是成都的两倍。但诡异的是,重庆也跟天津一样,很难“留住钱”。到2014年末,重庆“各项存款余额”是2.5万亿(包含了外币),而成都是2.68万亿(不包含外币)。但重庆也获得了一个历史突破:资金总量首次超过天津。此外,重庆的房地产投资增速,仍然高达20%。所以,如果在重庆投资购房,只能在中心区。
  第四名:杭州
  虽然GDP不算高,但杭州的家底一直非常殷实:2014年末,本外币各项存款余额2.45万亿(增速高达10.3%),在7个城市里位居第四。固定资产投资规模虽然不算大,只有接近5000亿,但增速达到了16.2%。此外,GDP和地方财政收入增速都超过了8%。
  杭州还有一个指标,是7个强二线城市里最高的:人均年度房地产投资额。接近了3万元,几乎是天津的3倍,南京的2倍。这说明杭州楼市供应量未来将继续偏大。所以,如果在杭州买房子,轻易别去郊区买。
  第五名:苏州
  第一个对“四大一线城市”格局发起挑战的城市是苏州,攻击当然先从最容易突破的GDP入手。有那么几年,苏州让深圳和广州感到了巨大压力。然而就在无限逼近深圳的时候,苏州发展也遇到了瓶颈。差距突然拉大,天津超过了苏州。随后,重庆也超过了。而在最能反映城市实力的“各项存款余额”指标上,苏州也被杭州超过。2014年,苏州人民币存款余额只有2.14万亿(增速只有6.8%),即便加上外币,总量和增速都被杭州超过。
  更令人担忧的是,苏州2014年固定资产投资增速下滑到3.8%,但房地产投资增速却高达19.6%。
  苏州这类城市光芒逐步暗淡是必然的,它不是计划单列市,也不是副省级城市,更不是省会城市、直辖市,没有证券交易所,也没有激活民间创业热情。前些年的高速发展,靠的是外资大规模涌入,以及靠近上海。这种城市,在国家新的重大战略中,都不太可能获得资源,所以“始发优势”会逐步消失。苏州会是另外一个佛山吗?我很疑惑。
  第六名:南京
  南京是中国经济第二大省的省会,按理说应该很NB才对。但“不幸”的是,苏州、无锡经济总量都比它大。所以,南京在江南很孤独,只能搞江北新区,向北辐射苏北和安徽。这个战略非常正确,但还有待见效。
  南京2014年有两项重要指标非常理想:本外币存款余额达到2.07万亿,增速12.6%;小学生在校人数增速5.6%。这说明什么?南京既旺丁又旺财!所以,排位暂时靠后不可怕。
  南京2014年固定资产投资增速只有3.7%,房地产开发投资只有0.5%,但经济增速达到10.1%,财政收入增速达到8.7%。这说明南京经济发展在转型中,而且见到了一些成效。
  第七名:武汉
  武汉位居长江与京广线交汇处,可谓中国的坐标原点,区位优势明显,2014年新晋“强二线城市”。虽然GDP破万亿,超过南京。但在“金融机构本外币存款余额”这个关键指标上,仍然有明显差距,只有1.63万亿(其他6个城市均在2万亿以上),增速9.4%。小学生人数年增速4.9%,显示出强大的人口吸引力。也属于旺丁旺财的城市。
  2014年固定资产投资超过7000亿,增速16.7%;房地产开发投资2354亿元,增速23.5%。从投资和负债角度看,武汉追随着重庆、天津,都属于“裸奔城市”。长江经济带战略的实施,让武汉获得了新的优势,未来发展前景可以看好。但增长方式仍然属于旧式的,这毋庸讳言。

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