2016年房地产趋势分析与投资之道 徽湖 2015年12月
目录：
一、 房地产体制性驱动格局未变
二、 实体经济房地产依然是支柱
三、 2016年楼市大趋势
四、 房地产投资策略
一、 房地产体制性驱动格局未变
天还是那个天，房地产还是那个房地产。
18大说好的那些承诺兑现了吗？
1.集体土地上市流通，与国有土地同价。
2.不动产统一登记和房地产税落地。
3.加大保障性住房土地投入及建设力度
4.分税制改革，使地方政府摆脱土地财政依赖症
5.促进经济转型和结构调整，万众创新和全民创新，寻求经济发展新动力
6.积极推进三四线城市户籍改革，促进教育资源公平合理化
7.考核官员从单一GdP政策观到多元化转变
总结：影响房价增长的几大因素没有发生变化，房地产体制性驱动格局未变
二、 实体经济房地产依然是支柱
1.反腐败不是反腐而是打不顺眼的老虎
三年前：总理说搞城镇化 习总说搞个毛，反腐；三 年后，习总说去库存，总 理说：去个毛，伟哥不好 使了！习总：用总比不用 好！
习总讲话
•要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
•做好城市工作，首先要认识、尊重、顺应城市发展规律，端正城市发展指 导思想。
•要推进农民工市民化，加快提离户籍人口城镇化率。
•要增强城市宜居性，引导调控城市规模，优化城市空间布局，加强市政基 础设施建设，保护历史文化遗产。
•要改革完善城市规划，改革规划管理体制。
•要改革城市管理体制，理顺各部门职责分工，提高城市管理水平，落实责任主体。
2.经济增长全面放缓，实体经济雪上加霜
实体经济已经成一盆屎
PPI、大宗商品指数44个月连续下降，创历 史最低
不要相信GDP ,真正衡量经济增长的三大指 标：用电量、物流量和资金使用情况
GDP真正增长乐观4点多，不乐观2点多
3、刺激实体经济增长并非降息降准一招， 更需要减税
但实际情况政府财政收入越来越高，企业和 个人税酿担赚越重
4、从WTO到TPP ,中国经济正陷于孤立
民主和市场经济主体国家为何不带你玩？
一是没有普世价值；二是你的经济市场化
5、引以为傲的中国制造，只剩下孤零零的 高铁制造，赔钱赚吆喝
印尼高铁中标成功付出的代价：带资带担保、 免费培训技术'国家信用无须担保
6、大撒币时代的大国外交
这句话你如何理解：中国是上帝送给非洲最好 的礼物（600亿美金）
权力经济学从地上转为地下，隐藏更深， 但剥夺财富，嗜血能力更强
体制造就的必然和实体经济的不振，内困外忧 的背景下，房地产不能放弃也不敢放弃，房地 产未来10年依然是支柱产业
三、 2016年楼市大趋势
1、房地产支柱产业地位不会变化，但楼市 分化进一步加深，呈现撕裂趋势
一线城市与二三线城市，房价和成交量冰火两重 天，三四线城市天量库存难消化
城市之间：一线城市新房跳涨、二手房增速缓 慢；进入豪宅与租房的二元撕裂时代
二线城市：刚需和改善型住房成市场主流，新区 和开发区的商铺和写字楼成为滞销品
三四线城市：死和不死之间徘徊；鼓励农民购房将是住宅市场的救命稻草
2、全国土地市场继续升温，一线城市土地资源为王， 不谈价格'•二线城市地价普涨（15% ),•三四线土 地供应有预谋的骤减，但地价不可能下降
北京15年已成交土地 , 41宗楼面地价超过3万，超过6 万的有5宗，超过5万的有9宗，超过4万的有11宗。房 价预期每平米在15万元左右的有11个项目，售价超过 10万元的以上有21宗，加上过去叠加的地王项目，未 来有将近50个项目售价要超过10万元。
