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中国住房过剩吗?

  
  最近中国楼市唱空声、崩盘论四起,甚至有言论称,中国住房过剩的程度已超乎想象。对此,笔者认为有些言过其实了。暂且不论该言论是否属实,就其论证过程是否严谨,所用数据是否恰当、准确,都是值得商榷的。2012、2013两年,全国待售住房面积与销售面积之比快速攀升,显示中国住宅市场存量压力的确有所增大,但若据此判断中国楼市整体过剩,似乎欠缺说服力。
  从2010年起,中国新房市场高增长时代事实上已经终结了。增长放缓的原因,有限购、限贷等调控政策的影响;另一方面,持续高增长带来人均居住条件大幅改善,市场进入成熟阶段,也使得增长空间变小。目前房地产行业进入了大家所说的“下半场”,意味着以往粗放型的增长方式难以为继。这对开发企业、政府以及中介代理等参与各方,都提出了更高的要求。精细化管理需要基于更细化的市场数据。对未来市场做出正确的判断,需要我们选对正确的指标。
  地方数据和全国数据不可比
  我们先来看看“住房过剩超乎想象”这一言论的主要指标依据:据报道,江苏省房屋建筑施工面积高达19.3亿平方米,仅一省就相当于全国房屋施工面积66.6亿平方米的三分之一。另据报道,浙江省地级市绍兴,按目前建设进度,最多三年住房就将饱和。与此同时,由于国家统计局的房屋施工面积、竣工面积的统计范围非常有限,很多人担忧官方数据掩盖了中国房屋开发量、供应量严重过剩的真实情况,由此推断,中国未来的住房供应量将出现非常夸张的过剩,对于大多数城市来说,一场房地产的暴风雨将不可避免地到来。
  上面提到的数据,都出自各统计局报告,数据本身没有错误,但细心研究会发现,国家统计局公布的“全国房屋施工面积”和江苏省统计局的“建筑企业房屋建筑施工面积”,统计口径并不相同。
  在国家统计局公布的数据中,关于全国施工面积的不同口径指标有5项,其中“房屋施工面积”是最大的统计口径,包含了“建筑行业”的施工面积和“非建筑行业”的施工面积,前者占比85%。在“建筑行业”施工面积中,又包含了“房地产开发企业”和“非房地产开发企业”的施工面积,其中前者占58%。全国66.6亿平方米房屋施工面积,其实是“房地产开发企业施工面积”,该指标相当于全国总房屋施工面积的49%(85%乘以58%),如果按竣工面积计算,则只相当于全国总竣工面积的30%。
  可见,在房地产开发企业所建设的商品房以外,其他非商品房的部分,包括学校、医院、车站等公用设施,和各类机关组织自建自用房屋等,占全国施工建设量的比重更大。因此,用省一级全口径的总施工面积,去比较全国的房地产开发企业施工面积,口径不同,数值上有至少一倍以上的差距,两者之间没有可比性。
  “施工面积”巨大并不说明房屋过剩
  统计口径清晰后,还有一个问题有待解决,即按照目前的施工面积计算,即使只看代表商品房建设的“房地产开发企业施工面积”,我们也会发现,施工面积大大高于竣工面积,全国施工面积大约是竣工面积的5至6倍,而竣工面积和商品房销售面积大致相当。换句话说,仅现在正在施工建设的房子,不考虑未来新增,就可以卖5至6年。而江苏、浙江两省的情况也差不多,商品房施工面积为竣工面积的5倍。这是否显示出全国在建房屋量有严重的过剩风险呢?
  
  我们在做具体数据分析时,不仅需要知道指标的具体含义,还需要了解这些数据的采集方法。以施工面积为例,按照国家统计局的规定,高层建筑从打地基开始,就把整栋楼算入施工面积。因此,在房地产市场扩张期,施工面积的增幅会大于竣工面积和销售面积。这就可以解释为何全国房地产开发企业口径的施工面积和竣工面积比值,从2003年时的2.8,增加到2012年的5.8倍。而同期的竣工面积和销售面积则是基本同步增长的。
  另外,在数据采集方法上,施工面积是由开发企业填报的,和竣工面积、销售面积相比,没有严格的登记备案文件以确认数据的准确性。同样的情况也存在于新开工面积,这同样是开发商填报的。所以从数据的准确程度上,新开工、施工面积不如竣工和销售面积。而从开发商、施工单位的角度来看,由于其资质评定与每年的开发量有关,因此存在多报的可能性。这也解释了为什么新开工、施工和竣工面积三个指标间无法互相换算,即施工面积加上新开工、减去竣工,并不等于下一年的施工面积。
  正是由于数据统计方法上的不同,我们在分析中,通常只看施工、新开工指标自身的变化趋势,因为同一指标前后期统计口径是一致的,而不会把这类指标与销售、竣工面积做直接对比。
  “代售面积”也并非可靠指标
  既然施工面积不适合用来描述住房市场是否过剩,那么是否有其他可靠的替代指标?
  在城市层面,我们一般用存量和存量消化周期。这里的存量指的是,已经领到预售许可证,或符合现房销售条件,可以销售的住房面积。这一数据——通常称作“可售面积”——来自当地房地产交易中心,准确度较高。但遗憾的是,全国600多个城市中,仅有20多个城市能提供这个数据。目前存量消化周期(按过去6个月平均销售面积计算),北上广深四大一线城市比较低,在8到10个月左右,杭州18个月,沈阳、宁波、无锡等有降价压力的城市比较高,超过20个月。
  在全国层面,官方数据中最接近的,当属国家统计局公布的“待售面积”。2010年起,国家统计局开始使用该指标,采取全面调查方式,由房地产开发企业填报。由于该指标的定义是已竣工但尚未售出或出租的商品房,因此从统计范围看,待售面积要小于可售面积。因为可售面积包括现房(已竣工)和期房(未竣工);此外,该数据来源于开发商,样本是所有项目,并非抽样。
  为了验证该指标数据的准确性,我们把城市层面的待售面积与可售面积对比,发现二三四线城市中,待售面积占可售面积的比例基本稳定在15%-20%,但一线城市高的离谱,已经超过40%。从单个城市看,上海近四年平均在77%,2009年该比例高达96%,说明上海市场的可售面积中,绝大部分是已竣工的现房,小部分是期房,但市场实际情况与这个结论正好相反——实际情况是,上海目前的可售面积中,期房占到70%以上。
  因此,待售面积这个指标,至少在部分城市是不准的。而全国的待售面积,因为没有其他指标作参照,其准确程度更无法考证。不过考虑到其历年来都是以统一口径考察的,因此,在研究存量时,该指标的走势仍可作参考。
  
  从最新数据看,2012、2013两年全国待售面积增长迅速,而该指标与全国销售面积的比例也快速攀升,显示全国住宅市场的存量压力有增大的趋势。但仅以此数据判断中国楼市整体过剩,似乎欠缺说服力。
  那么,应该如何看待这些纷繁数据?不同的市场参与者有不同的侧重点,可以各取所需。
  对房地产开发企业以及机构投资者而言,中国排名前60至70位的大城市中,前30位是它们的主要收入来源,而这些城市房地产交易中心和统计局的数据很完善,其中新房供求量、可售量、库存消化周期都是可以信赖的指标,所以可以重点考察这些城市层面的数据。
  而对于普通买房者、建材原料商而言,全国市场总量显得更为重要。但由于客观条件所限,诸如住房存量、施工建设量、拆迁量等关键性指标还很不完善,要分析未来全国总量增长前景有难度。同理,要描述中国住房总量是否过剩或者过剩程度,因为必须有这部分数据作基础,因此也非易事。
发表于 2014-7-5 09:16:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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