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以房养老发的钱或比预期低 且无法随房价涨跌

以房养老发的钱或比预期低 且无法随房价涨跌

以房养老发的钱或比预期低 且无法随房价涨跌

目前的退休金足够生活开销,不需要申请以房养老。陈姨,62岁,退休职工

以房养老发的钱或比预期低 且无法随房价涨跌2

以房养老发的钱或比预期低 且无法随房价涨跌2

尚未清楚以房养老的具体操作,因此暂时不考虑申请。郑叔,77岁

本版撰文 信息时报记者 田桂丹 见习记者 金朱玺

本版摄影 实习生 胡瀛斌 信息时报记者 叶伟报

下月起,广州与北京、上海、武汉四城市将开始试点“以房养老”保险。年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,可以投保反向抵押养老保险。记者昨日采访房地产业界人士、保险业专家和市民了解到,广州在试点“以房养老”上相对有一定优势,但市民对“以房养老”仍疑问多于兴趣。

中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为,由于中国楼市房价波动较大,其风险要由保险公司承担,所以在评估了风险后,每月给到老人的养老金预计相对会少。反向抵押养老保险作为一种养老险,有市场但预计不太大,市民要慎重选择。

焦点1:

目标人群或为中产以上家庭老人

在保险版“以房养老”试点前,市场上已经有银行版的“以房养老”产品,但参与者寥寥。

广州市房地产专家吴定金认为,金融机构需要评估房子的价值,看是否可作为以房养老的产品,真正需要“以房养老”的人可能无法入围。虽然现在广州市内不少老人都有房子,但这批房子是楼龄较高的房改房。按照现在的按揭政策,超过20年楼龄的砖混结构房子就无法按揭。那这批房源是否会被看中并批准作为反向抵押养老保险的产品,是个未知数,但往往就是这批房源的业主需要钱来养老。

宋世斌认为,反向抵押养老保险,适合有自己房子且与子孙辈关系明晰的老人,未来小孩子也不需要这所房子。而且老人不会急需要抵押房子去贷款用钱,进行投保只是为了更好生活,是对财富进行不同的处置。要符合这样的条件,至少会是中产以上家庭的老人。总的来说,“倒按揭”方式以房养老市场不会太大,事实上在发达国家这块的市场占比也并不大。

焦点2:

养老金相对少且无法随房价涨跌

“每月可以领多少养老金、养老金是否可以挂钩房价进行调整?比如,房价涨了养老金就多,房价跌了养老金就少?” 关于养老金的领取,市民还有很多疑问。

宋世斌分析,在“以房养老”中对于房价的波动如何处理是有较大分歧的。但首先,房价波动的风险肯定不是由投保人承担的,所以市民不会有太大风险;保险公司会承担波动的风险,但正因为它要承担风险,所以在评估了风险后,每月给到老人的养老金预计相对会少。有种观点认为,房价的上升期最快将在10年后结束。基于这样的风险预期,保险公司在制定规则给予月养老金时,确实可能会比市民预期的偏低。

宋世斌还认为,保险公司一般会在评估房产风险和收益完毕后,就给投保的老人定额的月生活费,不会再随便进行调整。目前中国的房价波动比较大,如果挂钩市场房价去调整生活费,是有很大成本的。此外,很多时候二手房市场还涉及到有价无市的问题,最终卖出价可能并没有市场叫价那么高,那么就此去调整生活费风险也比较大。且每次调整还要进行评估和重新计算,相当费时费力。

焦点3:

赎回或结算收益会损失部分房价

不少网友提出,如果老人投保后,仅领取了一年的生活费就过世了,那么其房产收益要怎样进行计算?

宋世斌释疑道,这种情况跟老人领取了很多年的生活费过世,对房产的处理是同种方式,即在老人过世后就开始进行结算。结算处理房子时,需要重新进行房价评估,如果是评估出来房价涨了,那么再按规定进行收益分配。对于保险公司来说,评估价与实际市场价之间也有可能存在差距,房子有多大的收益在没有正式转让成交前,都是不明确的,存在风险。

“以房养老”保险产品结算收益的计算,预计不会是简单地将结算时评估总价-投保时的评估总价-老人领取的养老金总额,结算出来的就作为收益。如果是这样,就是银行抵押贷款,而不是保险产品。作为一项保险产品,肯定既有比预定时间先去世的老人,也有比预定时间活得更长的长寿老人,所以先去世的收益要用来弥补长寿老人带来的更多支出,是通过保险方式建立养老互济的资金池。

宋世斌提醒,这种算法同样适用于中途想要赎回房产的老人,作为一项保险产品当然可以退保,但其中包括的评估成本、人力成本等各方面支出,不会是简单的加减运算。赎回房产时肯定要付出一定的资金成本代价,要有心理准备有部分房价是拿不回来的。

焦点4:

反向抵押未必比卖房养老更划算

有市民提出,假如自己有一套200万元的房子,感觉直接卖掉去吃利息会比反向抵押贷款每月去领取养老金更划算。而且年纪大了之后一旦有大的医疗支出,光是靠每月领取养老金可能也无法解决。

宋世斌认为,反向抵押养老保险只是“以房养老”的一种形式,在房价未来价值有争议的情况下,对于老人来说这种方式并不会太实惠。市民在进行投保时要慎重选择,因为还是存在一定的风险,此外也还有其他很多“以房养老”的方式可以选择。

他举例,老人家可以将市区的房子出租,拿到高月租后再到郊区租住较为便宜的房子;也可以将大城市的房子出租,到生活成本较低、环境更好的小城市去生活,现在医保也是全国覆盖,这样可能会更实惠些。如果认为现在房价已经到顶点了,卖掉房子更划算,也可以卖掉转去生活成本低的区域生活。




发表于 2014-7-4 08:46:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

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